成都是全国房地产宏观调控最严厉的新一线城市之一。由于2017年来楼市的持续火爆,地方政府几乎已经动用了能够动用的所有工具:限价、限购、限售等,楼市本就在健康的轨道上。因此,9月14日,成都推出的房产新政15条,更多的是体现地方政府保持楼市平稳健康的信心和决心,是对中央政府楼市关切的妥善回应。
增值税新政 成都超7万二手房抛售者或受影响
成都房产新政15条,击中了二手房抛售要害!
二手房交易增值税免征从2年调整为5年,这让超7万想要落袋为安的二手房抛售者面临增值税考验!
从2019年开始,成都楼市二手房挂牌量激增。根据某二手房交易网站的数据,成都的二手房挂牌量,已经超过了14万套,仅低于重庆居全国第二位。而在2019年初的时候,这个数据还只有7万套。也就是说一年半的时间,成都的二手房就开始迎来了抛售潮。
从2016年到现在,成都绝大部分区域的房价几乎翻了一倍以上,这让不少楼市投资者想获利离场。
可是,增值税免征的调整,让本来就成交量差强人意的成都二手房交易雪上加霜。二手房满五免增值税,会让那些完全以升值倒手为目的,甚至不惜为此想方设法腾资格的人望而却步。加上此次新政提到的,加强对弄虚作假造资格,贷款凑首付等行为的监管和打击,“炒”房之路会更加行不通。新政之后,成都二手房的抛售者只有两种选择:一是调低收益预期,继续交易;二是确保收益,延迟交易。
当然,就整个成都楼市而言,二手房的交易量相比新房市场不过是九牛一毛。因此,二手房交易的放缓并不会从根本上影响到成都楼市的健康发展。相反,此政策的出台还有利于扼制成都楼市的投机心态,落实国家房住不炒的大战略。
成都楼市本无恙 “吃药”预防更健康
成都楼市本无恙!
可以说,在新政15条出台之前,成都楼市处于最近两三年来最为健康的阶段:房价稳中有升,供需基本平衡,投机炒房得到了很大程度的遏制。跟前些年一盘上市,万人排队摇号,茶水费炒到几十万相比,2020年的成都楼市基本上是平静如水。
当然,一盘上市,数万人排队摇号,这本身也是成都楼市调控的结果。由于限价销售,成都不少早期地价便宜的项目其销售价也被政府严格限制,这就导致了二手房价格远远高于新房的剪刀差,有的项目甚至买一套房可以净赚200万以上,于是不断有万人排队的神盘出现。2019年下半年以来,随着开发商早期低价地项目的售罄清盘,成都楼市已经过了“躺赚”的时代。新房和周边二手房剪刀差的消失,让成都楼市趋于平和。
今年以来,全球遭遇了前所未有的新冠疫情,但是成都是国内房地产市场回暖最早的城市之一。这也让成都楼市备受关注。
同时,由于成都是全国仅次于杭州的人口净流入城市,每年有超过50万人慕名前来。这让成都楼市保持了全国其他一二线城市没有的超级活跃度。也正是成都楼市的超级活跃,导致了房产新政15条的出炉。
成都楼市新政15条出台的背景是今年7、8月成都两次被约谈,而约谈的根本原因是成都楼市的小幅攀升。
今年7月、8月份国家分别召开了两次会议,被点名参加的城市有14个。
7月24日国务院房地产工作座谈会,有10个城市参会:北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙;8月28日住建部房地产工作会商会,此次有6个城市参会,沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州;两次约谈一共出现了14个城市,两次会议都出现的城市有2个:沈阳、成都。被约谈的城市中,广州、深圳、南京、杭州、宁波、沈阳、常州近期都出现过相关的调控新政。
显然,成都出台楼市新政是大概率事件,也不足为奇。
仔细分析成都楼市新政15条,不难发现,15条主要涵盖加大土地供应、加大清理土地及房源、加大棚改比例、二手房交易增值税免征从2年延长到5年等四个大的方面,与过去的调控手段相比,更为全面、系统。其主旨为保障供应,打击投机,落实房住不炒的国家大战略。
加大土地供应、加大清理土地及房源、加大棚改优先比例其目的都是增加有限供给,保障购房者基本的居住需求,解决困难群众的居住问题。而二手房交易增值税免征从2年调整为5年则可以锁住一部分投机炒房者,减少投机炒房的获利空间可以优化市场,使其更为健康。
2018年初,成都成为国家11座中心大城市之一。在加快构建成渝双城经济圈的大背景下,成都未来在中国西南的战略地位必然更加突出,因此其房地产市场的发展将面临长期利好。
可以预见的是,成都房产新政15条出台后,成都楼市积极向上的发展趋势不会发生根本性变化。
流动性或泛滥 中央严防楼市硬着陆
实际上,包括成都在内,国内近期各大城市楼市新政出台的大背景是中央最高决策层对流动性泛滥和中国房地产泡沫破灭,楼市硬着陆的深度焦虑。
成都官方对房产新政15条出台背景是这样解释的:
成都市始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,认真贯彻落实党中央、国务院房地产调控精神,持续强化因城施策能力,房地产市场总体保持平稳。但随着成都城市综合竞争力、吸引力不断增强,新增服务人口明显增多,居民购房需求日益增加,今年以来,部分区域出现供需紧张状态。
为坚决贯彻落实党中央、国务院有关房地产工作部署要求,进一步落实城市主体责任,有效防范房地产市场风险,努力确保完成“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标。
其中的核心意思有两点:一是认真贯彻落实党中央、国务院房地产调控精神,持续强化因城施策能力,房地产市场总体保持平稳;二是落实城市主体责任,有效防范房地产市场风险,努力确保完成“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标。
而防范房地产市场风险的更大背景是新冠疫情大背景下,国内财政货币政策前所未有的宽松。
今年2月1日,央行发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》,主要内容:保持流动性合理充裕,加大对疫情防控相关领域的信贷支持力度,为受疫情影响较大的地区、行业和企业提供差异化优惠的金融服务,完善受疫情影响的社会民生领域的金融服务,加强制造业、小微企业、民营企业等重点领域信贷支持等。
2、3月,央行通过逆回购向公开市场累计投放1.7万亿流动性。节后至今,央行公开市场操作累计货币投放约2.8万亿元,到期回笼约3.18万亿元。
通过上述操作,在疫情发生之后,中国货币政策宽松窗口前置,宽松力度加大,流动性十分充裕。
货币宽松的同时,财政政策也明显发力,加大减税降费,专项债扩大发行规模。
2月11日,财政部提前下达2020年新增地方政府债务限额8480亿元,其中一般债务限额5580亿元、专项债务限额2900亿元。加上此前提前下达的专项债务1万亿元,共提前下达2020年新增地方政府债务限额18480亿元。
问题是资本是趋利,资金必然流向利润丰厚的行业和领域,房地产就是中国目前除了金融之外,利润最为丰厚的行业。
问题是中国金融界都知道,地产的金融化趋势在加速,中国绝大部分财富都被集中到了房地产上。商品房的总市值已经在450万亿到560万亿之间,而中国股市总市值不过80万亿。
两年多前,全国房地产商会联盟主席顾云昌就认为,“房地产的金融风险不是‘黑天鹅’,而是‘灰犀牛’。”近日,银保监会主席郭树清再提:房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。不过,顾云昌和郭树清只是中央最高决策层对地产泡沫深度焦虑和楼市硬着陆恐惧心理的显性化。
经济要迅速恢复,地产泡沫还不能再放大,中国经济被迫走钢丝!
如何保证宽松的货币政策、积极的财政政策带来的宽裕流动性能有效地帮助实体经济快速复苏而又不波及已经十分坚硬的地产泡沫?